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《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則起草過(guò)程中，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部門(mén)以及高校、信托公司等社會(huì)組織和公眾都提出要建立不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度。筆者認(rèn)為，有必要建立不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度，以現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度為基礎(chǔ)，借鑒抵押登記的做法辦理信托登記，這不僅具有可行性，而且可操作性強(qiáng)。

建立不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度的必要性

不動(dòng)產(chǎn)信托登記是對(duì)《信托法》和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定的具體落實(shí)?！缎磐蟹ā返?0條規(guī)定：“設(shè)立信托，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。”本條指明應(yīng)予登記的是信托財(cái)產(chǎn)，且只對(duì)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的財(cái)產(chǎn)辦理信托登記。根據(jù)《物權(quán)法》第6條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。以不動(dòng)產(chǎn)為信托財(cái)產(chǎn)的信托關(guān)系，在設(shè)立、存續(xù)和消滅過(guò)程中，皆產(chǎn)生了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的效果，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行登記。因此，建立不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度是對(duì)《物權(quán)法》和《信托法》有關(guān)規(guī)定的具體落實(shí)。

不動(dòng)產(chǎn)信托登記有助于確認(rèn)和公示信托財(cái)產(chǎn)，確保信托功能的實(shí)現(xiàn)。委托人將不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立信托后，通過(guò)辦理不動(dòng)產(chǎn)信托登記，可以確認(rèn)該不動(dòng)產(chǎn)屬于信托財(cái)產(chǎn)，由此可以確保信托功能的實(shí)現(xiàn)。首先，通過(guò)登記明確了該不動(dòng)產(chǎn)為信托財(cái)產(chǎn)，從而有助于區(qū)分信托關(guān)系所產(chǎn)生的債務(wù)與委托人、受托人以及受益人因固有財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的債務(wù)，實(shí)現(xiàn)委托人設(shè)立信托的目的。其次，通過(guò)登記可以明確信托的受托人，從而在法律外觀上表征受托人作為信托財(cái)產(chǎn)權(quán)利人的身份。再次，通過(guò)登記可以確認(rèn)受益人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)所享有的權(quán)利，從而確保了信托受益人的利益得以實(shí)現(xiàn)。最后，通過(guò)登記可以明確受托人管理信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)限，從而有助于維護(hù)交易相對(duì)人的利益。

不動(dòng)產(chǎn)信托登記有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。現(xiàn)代信托制度已經(jīng)成為一種經(jīng)營(yíng)管理財(cái)產(chǎn)最重要的手段，以特殊目的的信托在各類(lèi)資產(chǎn)并購(gòu)重組乃至破產(chǎn)中也得到了廣泛的應(yīng)用。在各種運(yùn)用信托工具的場(chǎng)合也常常會(huì)涉及不動(dòng)產(chǎn)信托，但由于《信托法》針對(duì)信托登記僅作了原則規(guī)定，具體的信托登記制度尚付之闕如，這導(dǎo)致信托登記陷入“有法可依、無(wú)法操作”的境地，從而使以不動(dòng)產(chǎn)為信托財(cái)產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)發(fā)展嚴(yán)重滯后。因此，建立不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度，能夠促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)信托業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

建立不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度的可行性

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行給不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度的建立創(chuàng)造了條件。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，由于不動(dòng)產(chǎn)信托登記信息分散在各個(gè)不同權(quán)屬登記部門(mén)，實(shí)現(xiàn)信息共享和數(shù)據(jù)傳輸難度很大，不利于不動(dòng)產(chǎn)信托登記的辦理和對(duì)信托當(dāng)事人的權(quán)益保護(hù)。隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊(cè)、登記信息平臺(tái)的統(tǒng)一。這為不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度的建立提供了良好的基礎(chǔ)條件。不動(dòng)產(chǎn)信托登記可以統(tǒng)一在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理，除了需要新設(shè)一頁(yè)信托登記簿頁(yè)活頁(yè)之外，已有的登記申請(qǐng)審批表和證書(shū)證明樣式不需要任何改動(dòng)即可直接使用，這大大節(jié)約了不動(dòng)產(chǎn)信托登記成本，有利于不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度的順利推行。

域外有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)信托登記的立法和實(shí)踐已提供了有益的經(jīng)驗(yàn)。在引入信托制度之前，大陸法系國(guó)家和地區(qū)就已有完備的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記制度和登記體系。但這種財(cái)產(chǎn)權(quán)登記制度沒(méi)有考慮到信托財(cái)產(chǎn)的特殊性，為了維護(hù)信托財(cái)產(chǎn)的交易安全，大陸法系國(guó)家和地區(qū)才普遍建立了單獨(dú)的信托登記制度。日本在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)信托登記，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在“土地登記規(guī)則”中規(guī)定了土地權(quán)利信托登記規(guī)則，二者均在不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外單設(shè)信托登記簿來(lái)登載信托相關(guān)文件。這些立法和實(shí)踐為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度的建立提供了有益的經(jīng)驗(yàn)。

不動(dòng)產(chǎn)信托登記的具體制度設(shè)計(jì)

根據(jù)信托財(cái)產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信托登記有兩種制度設(shè)計(jì)：一是如果信托財(cái)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)首先辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移登記，同時(shí)辦理信托登記。在此種情形下，信托財(cái)產(chǎn)權(quán)登記到受托人名下，為其發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，而給受益人發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

二是如果信托財(cái)產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，則直接辦理信托登記，信托財(cái)產(chǎn)仍然登記在委托人名下，將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并在委托人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)上注記信托事項(xiàng)，為受托人和受益人發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

筆者認(rèn)為，第二種制度設(shè)計(jì)更符合我國(guó)實(shí)際。一是符合現(xiàn)行《信托法》的規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)信托登記是《信托法》所規(guī)定的內(nèi)容之一，其實(shí)施理當(dāng)與《信托法》的基本規(guī)定相協(xié)調(diào)。在現(xiàn)行《信托法》修改之前，除當(dāng)事人另有約定以外，不動(dòng)產(chǎn)信托關(guān)系中不宜將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移或?yàn)槠渌幏钟枋芡腥艘栽O(shè)立信托。不動(dòng)產(chǎn)信托登記亦應(yīng)在這一制度前提下得以實(shí)施，才能維護(hù)法律制度之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。二是符合當(dāng)事人基于我國(guó)稅收制度作出的理性選擇。由于我國(guó)目前沒(méi)有針對(duì)信托的特別稅收安排，如果委托人將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移給受托人，必然面臨巨額的所得稅負(fù)擔(dān)，這會(huì)影響當(dāng)事人合理的商業(yè)安排。三是符合當(dāng)事人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)持有風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的商業(yè)安排。在受托人持有不動(dòng)產(chǎn)的管理責(zé)任未經(jīng)明確或未有妥善的制度安排時(shí)，受托人取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)將面臨較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

因此，筆者結(jié)合第二種制度設(shè)計(jì)以首次登記為例，將其登記程序詳述如下：

申請(qǐng)。1.申請(qǐng)人。不動(dòng)產(chǎn)信托一般涉及三方當(dāng)事人，一是信托財(cái)產(chǎn)的委托人，二是信托財(cái)產(chǎn)的受托人，三是信托財(cái)產(chǎn)的受益人。如果委托人同時(shí)是受益人，就只涉及兩方當(dāng)事人。

不動(dòng)產(chǎn)信托登記申請(qǐng)也應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持共同申請(qǐng)的原則。一般應(yīng)當(dāng)所涉及的當(dāng)事人都進(jìn)行申請(qǐng)，由于登記完全是為受益人利益而為，受益人不須申請(qǐng)。因此信托登記一般由委托人和受托人共同申請(qǐng)登記即可。

2.提交的材料。申請(qǐng)人辦理不動(dòng)產(chǎn)信托登記所要提交的材料包括：（1）登記申請(qǐng)審批表；

（2）委托人和受托人等的身份證明材料、授權(quán)委托書(shū)；

（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；

（4）信托文件；

（5）法律、行政法規(guī)所規(guī)定的其他材料。

信托登記與抵押登記提交材料大致相同，不同的是，抵押登記需要提供主債權(quán)合同和抵押合同，信托登記需要提交的是信托文件。

受理。受理與其他登記事項(xiàng)一樣。屬于登記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人；申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容；申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理并告知申請(qǐng)人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。

審查。信托登記與其他登記在審查職責(zé)、原則與規(guī)則上基本是一致的，因此，登記機(jī)關(guān)原則上可以按照不動(dòng)產(chǎn)登記的一般規(guī)定進(jìn)行審查。其特殊之處在于，不動(dòng)產(chǎn)信托登記所依據(jù)的文件是信托文件，包括信托合同與遺囑等，應(yīng)重點(diǎn)審查信托文件有關(guān)信托目的、信托事務(wù)管理方式等信托主要條款，以實(shí)現(xiàn)信托登記的目的。

登簿。登記機(jī)關(guān)審查申請(qǐng)材料的結(jié)果是確定予以登記或不予登記。對(duì)于申請(qǐng)材料符合要求予以登記的，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載信托事項(xiàng)，具體是將信托文件中規(guī)定的重要內(nèi)容，例如信托目的、信托事務(wù)的管理方式等內(nèi)容，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)增設(shè)的“信托登記信息”頁(yè)內(nèi)。由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿采取活頁(yè)的方式，信托登記信息可以單獨(dú)設(shè)置一頁(yè)進(jìn)行記載之后加入不動(dòng)產(chǎn)登記簿，對(duì)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記簿影響不大。

發(fā)證。登記機(jī)關(guān)將信托事項(xiàng)登簿后，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的“權(quán)利其他狀況”欄內(nèi)注記信托事項(xiàng)，并在“附記”欄內(nèi)記載信托文件的主要內(nèi)容。同時(shí)向受托人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明，以表彰受托人對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)以及信托事務(wù)的權(quán)限。同時(shí)向受益人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明，以確認(rèn)受益人對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)所享有的受益權(quán)。信托文件中規(guī)定的重要內(nèi)容同時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

不動(dòng)產(chǎn)信托關(guān)系變更、轉(zhuǎn)移、消滅的也可以參照抵押權(quán)登記辦理相應(yīng)的登記。如不動(dòng)產(chǎn)信托文件主要內(nèi)容變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。不動(dòng)產(chǎn)信托內(nèi)容變更登記完成的，應(yīng)當(dāng)將變更內(nèi)容記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不動(dòng)產(chǎn)信托受托人變更或人數(shù)發(fā)生增減的，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記或變更登記。不動(dòng)產(chǎn)信托受托人轉(zhuǎn)移登記或變更登記完成的，應(yīng)當(dāng)向新受托人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明，收回原受托人的不動(dòng)產(chǎn)登記證明。不動(dòng)產(chǎn)信托關(guān)系消滅的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷(xiāo)登記。不動(dòng)產(chǎn)信托注銷(xiāo)登記完成的，應(yīng)當(dāng)向委托人或者第三人核發(fā)沒(méi)有權(quán)利負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，收回受托人或受益人的不動(dòng)產(chǎn)登記證明。